专家称无需过虑,我主动撤回了

新年伊始,不少上班族忙着申报个税专项附加扣除。

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房东不愿房客申报租金抵扣现象引热议 财税专家称

在北京工作4年多的王希,父母还未满60岁,目前也没有买房,她唯一可以申报的只有住房租金这一项。

个税抵扣引发房东、租客博弈?专家称无需过虑

住房租金抵税尚需过渡性安排

去年年底,王希就把个税抵扣的事情告诉了房东,并询问了对方的身份证号码。然而,她却越来越后悔申报了租房抵个税。

中新社北京1月8日电 (记者 庞无忌
孙秋霞)2019年开年不久,在人们埋头填表,忙于申报个税专项附加扣除之时,一些人的“租房抵个税”申报似乎遇到麻烦。一则关于“租客申报个税抵扣,上报房东个人信息,房东害怕被追缴税款,拒绝继续出租”的消息引发热议。个税新政落地后,租房市场上租客、房东、政府几方博弈加剧。

从阶段性来看,可以对个人出租住房规定一个免税政策,比如一年一个家庭租金收入不超过一定额度,可以免税。这个额度可以是一人享有一套或两套房屋对外出租的收入,因为不少对外出租一两套住房的人,其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出,仍然属于民生范畴。但对于一人出租多套房、高档房,从而取得高额租金收入这种情况,还是要严格征收。这实际上是在发挥税收对收入差距的调节功能

令王希感到不安的,是她在朋友圈里看到同事算了一笔账,最后的结论是:与租房抵扣的个税相比,房东会交更多的税,坐等房租涨价……

有租客担心,自己申报个税抵扣后,房东被税务部门追缴税款,这一成本可能会转嫁到房租里引发房租涨价,得不偿失。也有房东忧虑,中长期来看,自己的房产信息因此在税务部门备案,未来还会迎来房地产税、空置税等更多支出。

□ 本报记者 赵 丽

此后几天,王希在网上看到的相关报道令她更加担忧。所有信息几乎都印证了一个观点:羊毛出在羊身上。于是,她从单位的财务部主动拿回了自己的申请表。

图片 31月3日,市民在位于上海市静安嘉里中心内的个人所得税基础信息采集点进行相关信息登记。
中新社记者 殷立勤 摄

□ 本报实习生 崔磊磊

“虽然房东没有阻拦我申报,但要是房东真要交税,租金肯定要涨,而我最多也就只能减免150块钱,房东交的税可不止这一点。”王希说。

多位专家向中新社记者表示,个税抵扣政策出台的初衷是为了减轻纳税人的负担,而非采集房东的个人信息,更不是为了加征房东的税,这一点从租房抵扣个税的申报只涉及是否有租房行为,而不涉及租金金额就可以看出,房东和租客都不必过于忧虑。7日,针对媒体询问,税务部门也回应说并没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。

当工薪族开始向税务部门申报个人所得税专项附加扣除信息时,一场潜在博弈已经开始。

在深圳工作的周洋也有这样的顾虑,她唯一可以享受的也是租房抵个税,但向单位提交申报表后,她又想撤回,怕房东涨租。

中原地产首席分析师张大伟告诉中新社记者,税务部门并不需要通过零星的个税抵扣申报来登记个人房产信息。需要缴纳个税的租房者在中国所占比例并不高。此前,据财政部副部长程丽华透露,个税起征点提高到5000元人民币之后,中国纳税人占城镇就业人员的比例由之前的44%降至15%。

这几天,各行各业的从业人员都在填写申报个税抵扣信息。其中,租房者想获得每个月1500元个税专项附加扣除额时,需要提交房东的名字、身份证号、住房地址等信息。这让房东担忧自己可能会被查缴出租房屋的税收。因为目前的现状是,很多房东在出租房屋时没有缴税,少数房东甚至不希望房客申报住房租金专项附加扣除。

事实上,不少工薪族正在申报与不申报之间徘徊。

张大伟说,除购房门槛较高的热门一二线城市外,大量三四线城市的租房者或是个体经营,或是收入不及起征点,并不需要申报个税抵扣。如此,由租客个人申报的不完整信息也不足以用来追缴房东的税款。而且,今年,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,一二线城市居民身份证号对应的房产信息并不难查出,更不必大费周章通过租房个税抵扣来收集信息。

税务部门也面临两难抉择:如果循着上述专项附加扣除信息严格征税,将面临房东税负增加的可能;如果不严格征税,也可能面临因不依法征税而涉嫌渎职的风险。

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侯雨彤 制图

图片 5个人所得税APP截图。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为,当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策,比如对一定额度内的出租房屋租金收入免税,从而降低征纳双方风险,稳定市场上对减税降费的预期。

租客为何只能妥协?

当然,房东出租房屋、获得租金,从法律角度讲,的确应该交税,但在当下市场,房东交税的比例非常低。据机构估算,目前中国房东缴税的比例不足出租房屋者的1%。张大伟认为,引导纳税应该是个长期过程,当前政策重点还是应该打消双方忧虑,让居民更多享受到减税红利。

房东担心补缴税款

在目前的租赁市场中,个人租房几乎很少主动纳税。

天津财经大学经济学院财政与公共管理系教授焦建国指出,租房行为涉及政府、出租方和租客,这是个三方博弈。从目前的价格机制角度看,租房的一方是弱势主体,出租的一方是强势主体,最终针对出租方的这笔税收还是会由租房者来承担。至于房东在房屋出租中的所得税如何收取可能需要税务部门“摸着石头过河”,在征管的过程中慢慢摸索,同时这也是一个供求双方讨价还价的过程。

纳税意识有待提高

中原地产首席分析师张大伟指出,以北京为例,租赁行为被备案的比例不足一成,而如果看全国,1%都不到。业主担忧租赁行为被记录后,未来会涉及到房地产税等更多的税费。

北京大学法学院教授刘剑文建议,短期内税务部门可以出台一些过渡性措施,在一定额度内对租房收入免税,这样承租方也不会有后顾之忧。尤其是在房价居高不下的大城市,能鼓励更多业主将房屋出租,增加房源,保证租金稳定。

2019年1月1日起,符合条件的纳税人可以部分享受子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗6项个税专项附加扣除。专项附加扣除越多,可以少缴更多的个税。

在北京亚运村附近拥有一套房子的赵冰告诉国是直通车记者,目前个人没有申报房产税,如果租客上报了租房信息,涨租是肯定的。

从长期来讲,刘剑文认为,还是应该提高全民税法的意识。不管是出租方还是承租方,都应该按照税法的规定,共同守法。同时加大信息披露,加大逃漏税惩罚的力度。

多位接受采访的都市白领认为,由于父母未满60岁,也没有子女、没有购房,只能享受住房租金专项附加扣除。

“一般情况下,我每年会根据市场行情涨几百块钱。但如果租户上报了我的信息,税务部门开始征税,可能要涨1000块钱左右。”赵冰表示,除了要交房产税,个人所得税也会相应提高,这些成本必然转嫁给租客。

目前在北上广深等大城市,租客可以享受每个月1500元个税扣除额,这相当于起征点从5000元提至6500元,能省下一部分可观的个税。

相比于涨价,更多的房东甚至不配合租户登记。据媒体报道,不少房东威胁租客,如果要用房租抵个税,就解除租赁合同,即使租客愿意承担多交的税费。

若要真正享受住房租金专项附加扣除,租客需要把房东姓名、身份证号、住房地址等信息提交给税务部门。这意味着,税务部门能够借此准确地掌握房东出租住房的基本信息,而这在以前是没有的。

张大伟指出,租赁供需结构本来就紧张,特别是郊区部分房源在过去一年多的严格监管,不得出租,另外租售比太低,房主有上涨预期。

很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报住房租金专项附加扣除,甚至还有房东表示如果进行扣除就要租客退房。

天津财经大学经济学院财政与公共管理系教授焦建国告诉中新社国是直通车记者,租房行为涉及政府、出租方和租客,这是个三方博弈。从目前的价格机制角度看,租房的一方是弱势主体,出租的一方是强势主体,最终针对出租方的这笔税收还是会由租房者来承担。

“从税收政策讲,对个人出租住房是要征税的,这一点很明确。个人出租住房需要缴纳的税种非常多,包括个人所得税、增值税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等。”施正文对《法制日报》记者说。

某种程度上说,税务部门是否根据租客提供的信息找房东征税成为了关键。

然而,在目前的房屋租赁市场上,一个普遍情形是,房东出租房屋实际上不缴税。由于税源分散且金额小,信息不透明且人力有限,地方也很少针对个人出租住房严格征税。随着出租住房信息逐步透明,一些房东担心面临严征管而补缴税款。

据第一财经报道,一位税务局人士透露,目前当地不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税。住房租金专项附加扣除规定中,允许房客扣除依据是有租赁合同就行,而不是租赁发票,这其实就考虑了这一担忧。

对此,施正文分析说,对个人出租住房征税存在难度:

7日,针对媒体询问,
税务部门也回应说并没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。

第一,个人出租住房覆盖面很广,很多人都在出租住房,而且这涉及直接向自然人征税,需要自然人自行申报,没有单位扣缴义务人,突破了现行税收征管不直接向自然人征税的体制;

不过,最近,网上流传的一张“个人房屋租赁纳税通知”的照片,引发不少租客的恐慌。

第二,税收机关征管能力不够,再加上之前我国经济长期高速发展,税收收入增长较快,税收机关很容易完成征收任务,自然就忽略了比较难征收的房屋出租征税。

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“正因如此,就出现了房屋租赁市场没有纳税的习惯。”施正文说。

图片来自网络

一边是个税可能少缴几十元,另一边是房租可能上涨几百元,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报住房租金专项附加扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。

该通知称,受税务部门委托,经查你出租房屋并取得租金收入,未按法律规定申报纳税,限期需至深圳市龙岗区布吉街道社区网格管理中心办理纳税申报手续,逾期未办理的,将报由税务部门进行处罚。

在北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来,房屋租赁市场纳税意识有待提高。目前的房屋租赁市场是出租方主导的市场,如果出租方缴纳税款,就会出现把税款转嫁到租客身上的情况,双方为了各自利益需求就会妥协,这在现实中很普遍,主要原因还在于人们的税法意识不强。如果是买方市场,情况就不同了。

据南方都市报报道,布吉街道办事处行政服务大厅工作人员表示,补缴房屋租赁税款与个税专项附加扣除并无关系。去年,布吉街道办也发过类似补缴通知。

有人担忧纳税额高

中国法学会财税法学研究会会长刘剑文告诉国是直通车记者,即便是税务局目前没说追究房东的税费问题,但始终存在一个风险,按照法律规定,房东应该交税。

实则已有优惠政策

如何维护租客的利益?

那么,为什么房东不愿意抵扣?

个税扣除本是一个政策大礼包,如今却让不少租客陷入两难。

中原地产首席分析师张大伟认为主要有几点原因:

焦建国告诉国是直通车记者,目前主要是一些大城市、流动人口较多的地方遇到这样的问题。税务局也很难预料最后是一个什么样的结果,这涉及复杂的矛盾。

首先是税高。

焦建国指出,房东在房屋出租中的所得税如何收取可能需要税务部门“摸着石头过河”,在征管的过程中慢慢摸索,同时这也是一个供求双方讨价还价的过程。

据张大伟介绍,目前大部分出租房屋是按照5%的综合征收率计征税款,但未来是不是会找补旧账,对于房东来说是个问题。即使按照5%算,一套年租金10万元的房屋,税费也有5000元。而租户抵扣的个税其实一个月也就节省100元左右。

张大伟认为,引导纳税应该是个长期过程,当前政策重点还是应该打消双方忧虑,让居民更多享受到减税红利。

不过,施正文向《法制日报》记者分析说,在个税法修订及配套法规制定过程中,其实也考虑到了住房租金申报过程中可能遇到的问题和难度。从现行相关税收制度来看,对于个人出租住房相关的税种都有优惠政策。

张大伟指出,目前,大部分出租房屋是可以按照5%的综合征收率计征税款,但未来是不是会找补旧账对于业主来说依然非常担忧。即使按照5%算,一套年租金10万的房屋,税费也有5000元。而租户抵扣的个税其实节省一个月也就100元左右。

“比如个人所得税,财产租赁收入税率是20%,但是个人出租住房的租金收入适用10%税率,降低一半,正是考虑到征收难和税负重的问题;个人住房租金缴纳增值税,按照5%征收率的基础上按1.5%来征,也是很大的优惠;对租金收入征收房产税正常按12%的税率来缴,但个人住房出租按4%来缴,降低了3倍;个人出租住房免征印花税,这些其实都是有减免优惠的,而且力度也很大。”施正文说,与此同时,一些地方的税务部门为了简化征管,会设定一个综合征收率,不同省市和地区的差异较大,有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

刘剑文告诉国是直通车记者,出租方的风险是房产税和个人所得税等,现在整个情况是出租的房子很紧俏,为了转嫁成本,所有的费用由承租方来承担,这就会增加租赁的费用,影响租赁市场正常的发展。

此外,张大伟还提到房东的另一点顾虑,即租赁行为被记录后,未来的纳税额度会更高。原来税务机关不掌握房东的房租收入情况,通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录。

刘剑文建议,短期内税务部门可以出台一些过渡性措施,在一定额度内对租房收入免税,这样承租方也不会有后顾之忧。尤其是在房价居高不下的大城市,能鼓励更多业主将房屋出租,增加房源,保证租金稳定。

据央广网报道,专家认为此举在现阶段很难实现。专家认为,个税扣除相关工作还处在填报和收集信息的阶段,由于申报量很大,门牌号填错一个数都可能对核对工作造成一定困扰,就人力和物力成本而言,税务部门去找房东一一核对并不现实。个税新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,同时扣除基数不是租金额度而是定额,这就表明政策已经释放了一定的制度善意。同时,12366工作人员称,税务部门会不会根据填写内容让房东补税,“目前没有明确的口径”。

从长期来讲,刘剑文认为,还是应该提高全民税法的意识。不管是出租方还是承租方,都应该按照税法的规定,共同守法。同时加大信息披露,加大逃漏税惩罚的力度。

接下来,也有民众在担忧,没有足额纳税的房东会受到影响吗?

易居研究院副院长杨红旭也表示,租房抵扣个税,应该让租户是从中受益的,从这个角度考虑问题,相关部门可以考虑有一个过渡期的安排。

以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

杨红旭还建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励这些房东愿意去租赁合同备案,但这是一个很慢的推进过程。(文中王希、周洋、赵冰均为化名)

“目前来看,问题在于个人出租住房相关的税负太重,涉及税种太繁琐,大部分公民都不了解,也很难弄清楚,这给遵从税法带来了困难。但是在税收政策完善的前提下,个人出租住房交税是必要的,还要严格规范征收。”施正文说。

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“租户申请房租专项附加扣除,房东拒绝将房屋出租给租户或是涨房租以作为房东缴税的补偿,在这样一种矛盾和冲突下,双方会产生风险问题。”刘剑文向记者进一步解释说,这里的风险是说,对于承租方而言会增加租金,对于出租方来说会增加出租成本,更会涉及违反税法追究法律责任的风险,在双方都有风险的情况下,对整个出租市场都会有影响。

推进房地产税立法

继续优化改革税制

如何让租客顺利享受租金抵扣成为目前的焦点问题,而这其中还有更多问题亟待厘清。

在施正文看来,从长远发展来看,房租收入纳入征税范围是大势所趋,也是我国完善税制、建立合理税收秩序所需要的。“个人所得税在我国未来会越来越发展,租赁收入属于纳税人公民财产收入的一个重要来源,因此通过住房这个不动产取得的相应收入是财产性收入。首先要鼓励人们通过劳动取得劳动性收入,其次也要鼓励人们通过资本、财产获得相应的财产性收入,所以未来租赁收入将成为公民重要的财产性收入,依法纳税是实现税收公平所必须的”。

对于房租收入纳入征税范围,实现按规定缴税,刘剑文认为“需要一个过程”。

之所以需要一个过程,刘剑文解释说,首先与整个社会税法意识的提高有很大关系;其次在目前房价居高不下的情况下,如果有廉租房也会影响房屋租赁市场。“这就需要税务机关尽快出台一些过渡政策,比如对出租房屋的租金可以在一定额度内免税,这样双方的风险就会大大降低,也可以稳定市场上对于减税降税的预期”。

不过,施正文也提出,依法纳税得以很好实行的前提是税法应当是合理的、公平的。“比如关于租赁的税收规定。对于将来个人出租住房收入要不要纳税,一定要对现行个人住房的税收政策、税法的规定进行梳理、调整和完善,统筹考虑征管执法和法律政策的完善”。

记者注意到,也有人建议考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接。比如,同样是征收房地产税,个人房东出租房屋如果备案和纳税,可以酌情少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励房东愿意备案租赁合同,但这也需要一个推进过程。

对此,施正文的建议是,从阶段性来看,可以对个人出租住房规定一个免税政策,比如一年一个家庭租金收入不超过一定额度,可以免税。“这个额度可以是一人享有一套或两套房屋对外出租的收入,因为不少对外出租一两套住房的人,其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出,仍然属于民生范畴。但对于一人出租多套房、高档房,从而取得高额租金收入这种情况,还是要严格征收,这实际上是在发挥税收对收入差距的调节功能”。

“这样一来,在政策上明确免除了部分住房出租的税收,也可以降低现行不严格征收的税收风险,符合税制改革的方向,有利于保障民生,缓解群众生活困难,也可以避免出现房东纳税后提高租金转嫁给租户的现象,推动房租专项扣除惠民政策的落地,也是当前大规模减税降费政策的重要内容。”施正文说。

在采访最后,施正文还提出,从长远来看,未来还要进一步改革优化税制。“现行房产税、城镇土地使用税的税制陈旧,应当适时推进房地产税立法和改革,建立以市场价值为基础的财产税制,健全地方税体系。为减轻重复征税,个人缴纳的房地产税可以在缴纳个税时扣除。个人出租住房是否需要缴纳增值税也应当研究”。

“为了确保租金个税缴纳的公平公正,必须建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度。对于出租方来说,涉及房产税问题;对于承租方而言,涉及个税减免问题,这需要两个税之间的协调。”刘剑文说,所以首先要把所有出租房屋纳入规范化管理,其次租房抵扣个税,应该让租户从中受益,还需要有一个过渡的安排,最起码需要两年时间。对于逃税漏税的行为,按照法律规定追究法律责任,最后重要的是加强税法的宣传力度,加以引导教育。

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