质量难以保证,住宅装修与土建安装须一体化设计

2018年,长沙和杭州先后针对全装修商品房出台了细则:要求全装修商品住宅销售时严格执行明码标价制度,在售商品房为全装修销售的,应公开装修价格、装修预算明细以及装饰装修的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等。而山东省目前还没有专门针对精装修商品房出台细则。

开发商逐利降成本,毛坯房价低更好卖

不过,北京中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣认为,有一些方法可以避免出现这种情况,如政府部门对全装修相关规范和流程做细化规定,进行分层级,不同的层级设定一定的价格范围。
“政府还可以在商品房进行预售许可证审批时,就对包含全装修在内的预售方案进行严格审查等。这些方式方法的关键在于相关政府必须提前做好设定,提前制定规则。”王玉臣认为。

精装修标准不备案,交房时无法实现专门针对精装修的“一房一验”,因为缺乏专门针对精装修的监管,商品房交付时往往会出现跟开发商承诺标准不一致的情况。消费者交房时一旦遇到问题,就只能跟开发商协商解决。

省住建厅有关人士表示,此前房地产业转型升级实施方案提出2018年淘汰毛坯房,后来根据各地实际对淘汰毛坯房的“大限”改为2020年,至于开发销售成品住房仍是预售模式,只不过交房是全装修产品。“我省各地推进住房全装修进展不一样,今年将根据各地进展进行细化指导,现在正在研究意见,到2020年设区城市新建高层、小高层全部淘汰毛坯房。”

陆骑麟在接受法治周末记者采访时也提到了维权难这一问题,他认为目前房价过高,当购房者发现问题,再退房也不太可能,有的购房者只能不了了之。甚至有些开发商会以项目公司的名义开发楼盘,房子卖了以后公司注销,购房者后续维权都找不到开发商。

[责任编辑:杨凡、黄鹏伟、崔冬梅]

样板房里是豪装,交房时则是简装,门框、地面、墙面的白色乳胶漆都会为客户装修好,其中卫生间、厨房也是按照样板间的样子装好,但是考虑到业主会有个性化的需求,壁纸,家具、地板则需客户自行安装。

“在购房合同中还可约定,开发商在房屋交付验收之前,样板房及其装修和设施应保持原样,不得拆除或更换,否则,应承担相应的违约责任。”李文谦说。
海南省住建厅副厅长刘联伟在解读该省的全装修政策时提到,海南省已经考虑到了这一问题。在管理办法中,海南省明确规定,样板房要真实反映装修标准和施工质量,作为房屋交付参照标准,交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。样板房保留的时间自全装修商品住宅交付之日起不少于1年,或者自工程竣工验收备案之日起不少于两年。

在商品房买卖合同中,这些精装修的交付标准会写入补充协议中,作为开发商和消费者的约定。

按照目前装修的市场价格,业主自己购买毛坯房装修的话,如果设计复杂、材料要品牌的话大约在1500每平方米,而开发商做“全装修”的产品,一平米成本大约要600—700元左右。这位客户经理表示,通过开发商集中进行装修,大批量进货,费用会比业主自己装修便宜很多,分摊到房价中的成本自然也就变低。

李文谦还建议,政府可以制定全装修价格的最高限价,并要求开发商在商品房销售现场公开展示全装修样板房,明确交付内容和标准。开发商同时应在施工图设计文件中明确全装修标准和价格,一并交施工图审查机构审查。施工图审查机构应将上述内容纳入审查范围,不符合本市关于商品住房全装修分级指南和指导价格的,不予审查合格。

一直以来,精装修都是维权的“重灾区”,尤其在限价背景下,很多开发商都将精装修作为涨价的途径,不少项目都出现了减配的情况。精装之下,开发商与购房者斗智斗勇。一个个项目还未交付,样板房却早已拆迁;现在甚至还有不少精装修项目,为了避免“被取证”,选择关闭样板间,甚至直接不设样板间。对于购房者而言,仍需更谨慎选择、细致确认,用合理合法的方式,保障自己应有的权益。而相关部门也应该尽快出台条例,保障购房者的合法权益。

不过“全装修”的楼盘,售价明显要比毛坯房高许多。在距离该楼盘更往东的一个楼盘,这里尚售卖毛坯房,据置业顾问介绍,该地段的毛坯房价格和精装房相比,每平米便宜2000元左右。而在茶叶市场附近,相邻地段两个不同楼盘,一个在售精装房,另一个在售毛坯房,综合品牌、服务等因素,价格甚至超过了5000元每平方米。

王玉臣分析道,在商品房买卖这个市场关系中,开发商处于绝对的优势地位,购房者处于很低的弱势地位。在现实购房中,开发商提前准备好的合同,不允许购房者改一个标点符号。
“在这种情况下,行政指导可以发挥其作用,政府可以制定全装修房屋的购房合同样本,一方面约束开发商,另一方面更好地维护购房者的利益。”王玉臣说。

万科山望花园的130平方米精装房交房标准上显示,乳胶漆为立邦或同等次品牌,并没有注明具体型号,而在所有的装修材料品牌后面,都会有“或同等次品牌”的字样。记者调查发现,仅立邦乳胶漆就有50多个品种,而同等重量的一桶乳胶漆价格从一百多到一千多不等,这就给了开发商很大的成本空间。

下水道部分的处理也让小彭很不满意,他把家里所有的地漏都重新换了一遍,一个地漏就花费200多元。“窗户也都换了一遍,一个上悬窗的改装最便宜也得150块钱一个。”小彭说。还有一个不满意的地方就是墙皮,由于刷的墙皮质量不好,小彭还需要把墙皮铲掉重新刮一层腻子,再刷一层乳胶漆,这一部分的花费也需要3000多元。

“以往在精装修交房的过程中,开发商和购房者签订的合同中,对于装修所用材料大都模糊约定,比如只约定品牌,不约定型号或者约定使用XX品牌同等品质产品等。这导致有些项目最终交房后,购房者即便发现精装修的产品与样板间不符,在维权时也会遇到很多困难。”李文谦说。

楼盘销售人员都会宣称自己的装修材料都是大品牌,并有质量保证。那么,这些号称一平方米2000到3000的精装修究竟是怎么核算出来的呢?

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王玉臣和李文谦认为,在推广住宅全装修的过程中,还有一些问题值得关注。
李文谦提到了个性化和全装修的矛盾。
“消费者的购房目的千差万别,而全装修房统一设计施工,装修模式基本一致,这样当然不能很好满足消费者的多种需求,只能迫使他们放弃某些个人喜好。”李文倩说。
对于这一点,海南省住建厅副厅长在进行政策解读时也有所提及,他认为开发商可以做多套样板房,在做样板间的时候就考虑不同样板间的定位,针对有不同的需求作出不同风格供大家挑选。
“不排除开发商可以跟客户做定单优化。”刘联伟说。
王玉臣在接受法治周末记者采访时则表示,一定要注意全装修过程中的空气质量控制。
“我代理的相关案件中,精装修最常见的问题之一是空气质量不达标,甲醛严重超标。”王玉臣说。
对于这一点,刘联伟表示,海南省此次推行全装修,非常注重健康住宅,制定了《海南省全装修住宅室内装修污染控制技术规程》。

金科城销售人员告诉记者,“这2000到3000的精装修是预估的吧。他使用什么品牌就是什么品牌,你要说算里面的账,没法给您说。”

目前,针对于毛坯房,国家现行有《粗装饰管理办法》,而在“全装修”标准上还需要政府部门出台相应的规范细则。国家住建部对房屋精装修是一个笼统规定装修标准不低于样板间标准,通常开放商会在样板间标注,哪些是交付标准,哪些是非交付标准。具体到每套精装修住房,通常也是按照开发商和购房人签订的合同为准。

法治周末记者在海南省出台的管理办法中也看到了如下规定:“装修工程完成后,建设单位应当委托具有相应资质的检测机构进行室内环境检测,检测结果不合格的,不得交付使用,严禁室内空气污染超标。”

记者咨询了律师王新亮,他表示,只要把精装修标准公示,让老百姓知道,甚至把装修公司的招标公开透明,侵犯消费者的情况就会很少出现。

何为全装修?2016年济南住建部门曾作出解释,全装修房指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修房是相较于毛坯房的一个概念,在范围上包括精装修房。在济南目前的实际销售中,业内人士基本上将全装修等同为精装房。

你有没有想过,未来市场销售的房屋中,会不再有毛坯房?这样的情况在一些省市正在变为现实。海南省最近出台的《商品住宅全装修管理办法》规定,海南省2017年7月1日后取得施工许可证的商品住宅工程实行全装修。浙江省温州市在全装修道路上迈的步子比海南省更快。
你有没有想过,未来市场销售的房屋中,会不再有毛坯房?这样的情况在一些省市正在变为现实。海南省最近出台的《商品住宅全装修管理办法》规定,海南省2017年7月1日后取得施工许可证的商品住宅工程实行全装修。浙江省温州市在全装修道路上迈的步子比海南省更快。
温州市今年4月出台的《关于进一步推进绿色建筑和建筑工业化发展的补充意见》规定,自6月1日起,市区中心城区新出让或划拨国有土地上的保障性住房和商品住房,均实行全装修和成品交房。
此外,记者查询公开资料发现,浙江省、山东省、四川省近期也都曾发布相关文件,推进住宅全装修和成品住宅交付。
在2002年国家建设部住宅产业化促进中心推出的《商品住宅装修一次到位实施细则》中就规定,装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。
十余年过去,住宅全装修才逐渐在全国慢慢铺开
然而,对于普通老百姓而言,更加熟悉的词汇是精装修,精装修和全装修是否是一个概念?
“全装修和精装修不同,全装修主要是基础硬装修,不包括软装修部分,而精装修更加强调品质和档次。”海南省住建厅副厅长刘联伟在解读海南此次推行全装修的做法时提到。
监严跃进认为,从绿色建筑、住宅产业化以及住房销售模式转变等角度看,都需要大力推进全装修的模式。
“比如说,全装修省去了交付房屋后的装修成本,避免了二次装修,属于更为环保和节能的开发模式。”严跃进说。
平安好房研究院首席分析师陆骑麟也表示,在以往的毛坯房装修中,还会出现改变房屋用途、改变房屋管线等影响安全的情况发生,全装修也能解决这些问题。
公开资料显示,去年发布的《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》亦指出,未来的重点任务之一是推进建筑全装修。
李文谦认为,在这样的大背景下,有一些问题值得监管部门注意,即以往精装修交房的过程中曾经出现过种种问题,包括精装修价格远高于市场价、实际交房情况与样板间货不对板等,都有可能出现在全装修的过程中。
“各地在制定推广全装修住宅的政策时,还需要制定配套措施,避免在全装修市场出现精装修市场的问题。”李文谦提醒到。
如何避免全装修价格远超市场价
记者随机采访了几位有购房计划的消费者,大家对全装修表达出的第一个疑问是:“我怎么知道,开发商进行全装修提供的报价,是符合市场价的?”
查询关于精装修的相关批评报道也可以发现,有不少购房者认为,开发商收取的精装修价格远远高于市场价。
那么,如果政府要大力推广全装修,如何在全装修定价环节进行把控,避免出现全装修价格远高于市场价的情况?

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但毛坯房装修时却出现了许多重复施工的情况。“阳台上已安装了热水器,但因为还没有铺地板,只能把热水器拆下来,铺好地板后重新安装上。”小彭说,“光拆下来就花了300元,装修完还得再花钱装上。”

据海南省住建厅副厅长刘联伟介绍,海南省此次推广全装修,就是真正落实了一体化设计、一体化施工、整体验收,从设计到施工到验收都纳入了监管范围,开发商在设计阶段就要把全装修的内容考虑进去。

采访中,几位济南市民表示,他们对精装修商品房并没有清晰的概念,至于装修价格和交付标准是否一致,他们也没有算过这笔账。究竟在售的精装修商品房装修标准是多少?交付时能否物有所值呢?为了了解精装修商品房的现状,记者走访了济南市的几处楼盘。

“全装修”不新鲜提过好多年了

在这样的基础上,李文谦进一步表示,各地还可以采取封样做法,即通过各种方式保留样板房及其设施、设备、装修标准。为防止开发商交房前拆除样板房,造成“死无对证”的局面,还可用公证的方式对样板房的装修设施和标准进行确定。

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与毛坯房相比,精装房每平米贵2000元

李文谦也同意这样的做法,他还建议,在合同中,开发商应对附属设备与屋内装修项目的标准、品牌、型号、价格、颜色等作出详细约定。如果是进口的材料或设备,还要在合同中写清楚原产地。对开发商承诺赠送的材料和设备,也要通过书面形式明确下来。

调查中记者了解到,精装修房屋的装修标准从每平方米2000元到3000元不等。对于精装修房屋的交付标准,开发商都会在样板间门外予以公示。

济南装修网了解到,目前二三线城市房产做精装修的并不多。在省城济南,之前市场上只有恒大和万科在做精装修,2017年之后,房地产陆续开始实行精装交付。目前市场上精装修的房子依然占比非常小,市场份额不会超过5%。

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对于精装修能否按照销售人员所说的标准进行交付,济南金科城的销售人员称,房屋的精装修标准都是在济南市住建委备案的,验房也会实现精装修的“一房一验”。但是,记者在济南市住建委房地产开发管理处却得到了不同的答案。
“补充协议不会备案,一般正常交付的话得达到验收标准。综合验收不包括精装修的验收,包括地板是不是用的这个品牌,不会具体去核实。作为业主可以要求“自行验收”。

虽然目前精装房的市场比例不高,但是考虑到毛坯房的二次装修浪费、环境污染、噪音污染等一系列问题,精装房被政府认定是未来发展的趋势。

如何避免货不对板

齐鲁网3月15日讯购买新房的时候,开发商都会宣称送每平米两三千的精装修,这动辄每平米两千三千的精装修靠谱吗?记者随机采访了济南的部分市民。

住宅装修与土建安装须一体化设计

此外海南省还要求建设单位在交房时须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当包括主要材料、部品和设备的生产厂家信息、品牌、规格型号、性能指标,室内空气质量检测报告及保修期限。

但如果开发商不安装门窗、墙皮、开关插座、厨卫等,不做测试电源、下水和防水,房子就通不过验收。

有购房者在接受法治周末采访时还提出疑问,全装修的质量如何保证?如果保证实际交付的产品就是样板间所示的样子?

近日,山东省住建厅印发了《关于加快推进全省住建领域新旧动能转换的实施意见》。其中提到,到2020年济南、青岛装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上。推行住房全装修,淘汰毛坯房,开发销售成品住房。

陆骑麟认为精装修房开发商一般只会给个大概的装修标准价格,不会直接告诉客户精准的价格。对于精装修价格远高于市场价,最主要还是开发商在房屋销售过程中会把这部分利润算进去。这种情况是很难避免的,最主要还是我们的房地产市场卖方市场主要造成的。

济南装修网了解到,2016年12月3日,山东省政府网站发布《关于转发省住房城乡建设厅山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案的通知》,要求大力推广住宅精装修,推进土建装修一体化,推广精装房和装修工程菜单式服务。2017年,设区城市新建高层住宅实行全装修;2020年,新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

全装修和个性化的矛盾如何解决

一位项目经理介绍,“全装修”对开发商要求较高,并不是每个项目都有能力来做精装房。为了做好装修工作,从材料购买到房屋装修设计,企业需要一整套成体系的专业运营团队。同时,还要处理好精装房售后服务的问题。精装房项目需要大规模的施工、安装、设计等,如果管理运营等跟不上,也很难做好。也有的企业能力不足,为了抢时间和工期,只能在装修的质量上打折扣。

这位不愿具名的项目经理认为,“全装修”难以推广的原因是多方面的。一方面,目前国家的房地产市场调控,部分区域采取了限价措施,开发商无法增加装修成本。另一方面,精装修的产品售价上都会高于相同地段的相似产品,对于开放商来说,他们更愿意去化库存,价格便宜了很显然更容易卖掉,这也是不少开发商愿意做毛坯房而非精装修的一个原因。

但业内人士表示,精装修并不是房价的主要推手,拿地成本等才是影响房价的主要因素。

济南装修网了解到,2015年,济南市建委曾提供数据称,有98%的新房业主都会把墙皮铲掉重新做,还有20%的业主会把厨房、洗手间的瓷砖铲掉重装,而防盗门的更换也占了10%的比例。据了解,100平米毛坯房装修垃圾在2.3吨左右,业主“砸新换新”至少得花2万多元。

调查毛坯房与精装房时,想起一位朋友小彭去年年底刚刚装修,曾大诉苦水:毛坯房也要经过“二次装修”,浪费很严重。

第一家楼盘自2014年就开始做精修房,目前房价19000元/平方米左右。这位客户经理介绍,关于精装修交房时需达到什么样的标准,在购房合同上都会有详细的约定。比如墙面涂乳胶漆,顶棚吊顶、电器开关插座等,都会有明确的品牌要求。

毛坯还是精装?这是购房者需要仔细考虑的一个问题。不过将来,购房者可以忽略这一选择。近日,山东省住建厅印发了《关于加快推进全省住建领域新旧动能转换的实施意见》。其中提到,到2020年济南、青岛装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上。推行住房全装修,淘汰毛坯房,开发销售成品住房。

买了毛坯房98%业主要铲墙皮

3月23日,在历下区经十路附近的两家房地产项目,客户经理介绍了精装房的大致成本。

2015年9月7日,我省出台《山东省房地产业转型升级实施方案》。根据要求,2017年社区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

在城市推广“全装修”住宅其实并不是一个新鲜概念。

全装修并不等同于精装修。精装修是指装修的档次以及规格,一般精装修的房子,地面是地板,墙面以及屋顶有石膏边,厨房是整体橱柜,卫生间有瓷砖,只需搬进家具和沙发等软装,就可以拎包入住。全装修房则需要以下设施以及配件:厨房中的应有设施包括灶具、洗涤池、操作台、排油烟机、电器插座、顶灯、冰箱位及接口;卫生间内的应有设施包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、镜、镜灯、排风扇、电器插座、顶灯。

小彭在济南购买的是一套毛坯房,交房时已粉刷了墙皮,阳台上安装了热水器,门窗、地漏和下水道等也都做好了。

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