专家称并非取消公摊面积,官方首提

官方首提:住宅建筑应以套内使用面积进行交易

住宅拟以套内使用面积交易

近日,《住宅项目规范》开始在住建部官网征求意见。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯,以及明确新建住宅应全装修交付等。而其中引发广泛关注的是,规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易。有关“公摊面积将取消”,很多装修的业主都有一个疑问,装修到底是按照建筑面积算还是套内面积算?

住建部征求意见稿引发“公摊面积”热议——

住建部就《住宅项目规范》征求意见;专家称套内计价并非取消公摊面积

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“公摊面积”并非越小越好适度为宜

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近日,《住宅项目规范》开始在住建部官网征求意见。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯,以及明确新建住宅应全装修交付等。而其中引发广泛关注的是,规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易。有关“公摊面积将取消”、“房价又要涨”的消息刷屏。据悉,这是住建部首次在官方文件中明确,住宅建筑以套内面积交易。而专家表示,该规范目前正在征求意见阶段,距离真正落地还很遥远。另外,按套内面积交易并非意味着取消公摊面积,也不会影响购房总价。

取消公摊面积并不会引发房价连锁效应

近日,《住宅项目规范》开始在住建部官网征求意见。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯,以及明确新建住宅应全装修交付等。而其中引发广泛关注的是,规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易。有关“公摊面积将取消”、“房价又要涨”的消息刷屏。据悉,这是住建部首次在官方文件中明确,住宅建筑以套内面积交易。而专家表示,该规范目前正在征求意见阶段,距离真正落地还很遥远。另外,按套内面积交易并非意味着取消公摊面积,也不会影响购房总价。

是否会影响购房总价?

近日,住房和城乡建设部的一则征求意见稿因提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一石激起千层浪。这句话在被一部分读者误解为“告别公摊”的同时,也让一些人认为可能引发房价波动。对此,相关行业人士表示,《住宅项目规范》只是个技术规范,约束对象是住宅项目的建设单位。此次征求意见,并不意味着未来要取消公摊面积,并不是为了降房价,甚至可以说是和百姓购房成本无甚关联。

是否会影响购房总价?

对购房成本基本没有影响

官方首次明确提出应由套内面积交易房屋

对购房成本基本没有影响

麦田房产首席市场分析师张叶松认为,目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋,这是国际主流交易方式。另外,因为当前住宅的公摊面积较高,消费者在购买的时候,房屋面积和实际居住体验差异比较大,这也影响了整个住宅消费市场体验。不过,张叶松说,是否按套内面积进行交易,对购房者的购房成本基本没有影响。更多影响在于行政上的调整,比如官方内部运转和数据调整。

上周,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范中提出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”再度引发百姓对公摊面积的热议。

麦田房产首席市场分析师张叶松认为,目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋,这是国际主流交易方式。另外,因为当前住宅的公摊面积较高,消费者在购买的时候,房屋面积和实际居住体验差异比较大,这也影响了整个住宅消费市场体验。不过,张叶松说,是否按套内面积进行交易,对购房者的购房成本基本没有影响。更多影响在于行政上的调整,比如官方内部运转和数据调整。

中原地产首席分析师张大伟认为,是否按套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束,只有住建部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。在全国,重庆是以套内建筑面积来计算房价的城市。早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

中原地产首席分析师张大伟认为,是否按套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟说,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中也规定,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时,该办法进一步明确为“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”。

张大伟说,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141.5平米,单价为10.8万元,增加公摊后变成了173.7平米,多出了18%,平均单价变成了8.8万元,降低了19%,但是总价都为1520万余元。

此次征求意见的《住宅规范》,是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。牵头承担了《住宅规范》起草任务的中国建筑科学研究院有限公司相关人士在接受媒体采访时表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141.5平米,单价为10.8万元,增加公摊后变成了173.7平米,多出了18%,平均单价变成了8.8万元,降低了19%,但是总价都为1520万余元。

也就是说,如果按照套内面积计价交易,虽然面积小了,但是单价提高了,只是计算方法发生了改变,总价不变。

释疑1:公摊面积的这些数据您知道吗

也就是说,如果按照套内面积计价交易,虽然面积小了,但是单价提高了,只是计算方法发生了改变,总价不变。

按照套内面积计价交易有什么优势?

记者从河北省建筑设计行业了解到,不同类型住宅的公摊面积基本可以按照4个梯度划分:别墅类的公摊率在1%~8%;7层以下住宅的公摊率在7%~12%;7至11层的小高层,其公摊率在10%~20%;12至33层的高层住宅,公摊率在14%~24%。一般来说,公共空间越大的房屋类型,公摊面积就越大。

按照套内面积计价交易有什么优势?

可减少房产交易中关于面积的纠纷

释疑2:建筑面积和公摊面积有何区别

可减少房产交易中关于面积的纠纷

征求意见稿中,该条规定的起草说明显示,按照套内面积交易是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”,这几个专有名词让不少百姓一头雾水。根据现有技术规范和规定,在房屋面积上有三个概念,这三个概念:

征求意见稿中,该条规定的起草说明显示,按照套内面积交易是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

还有专家表示,按照套内面积计价虽然不影响总房价,但能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠纷。另外,这也为房产税出台,奠定了基础。

建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。

还有专家表示,按照套内面积计价虽然不影响总房价,但能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠纷。另外,这也为房产税出台,奠定了基础。

公摊面积是否会取消?

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

公摊面积是否会取消?

新规并不意味着取消公摊面积

套内使用面积=室内实际能使用的面积。

新规并不意味着取消公摊面积

什么叫公摊?张大伟介绍,公摊即公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。

释疑3:公摊面积并非越小越好

什么叫公摊?张大伟介绍,公摊即公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。

张大伟说,公摊面积可以产生价格幻觉,目前大部分新建住宅交易中,都明确列出了套内面积价格。房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20%-25%。

对于住建部征求意见的《住宅规范》,大众普遍寄予厚望,期待公摊面积能尽快取消。其实,公摊面积并非越小越好。

张大伟说,公摊面积可以产生价格幻觉,目前大部分新建住宅交易中,都明确列出了套内面积价格。房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20%-25%。

专家表示,此次征求意见,并不意味着取消公摊面积,甚至是毫无关联。公摊面积将客观存在,想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑,需要进一步出台标准和细则予以明确。

一位建筑设计业内人士表示,所谓公摊面积,即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积,主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域,以及各种为整幢楼服务公共用房和管理用房的建筑面积。

专家表示,此次征求意见,并不意味着取消公摊面积,甚至是毫无关联。公摊面积将客观存在,想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑,需要进一步出台标准和细则予以明确。

另外,张大伟说,公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

从居住体验来说,买房都希望入户大堂敞亮气派,楼道宽敞,电梯空间适度。在一定的尺度空间里,这些关乎居住体验的公摊部位的面积越大,带给业主的居住舒适度才会更高。所以,从实际居住的角度来说,公摊面积并非越小越好。

另外,张大伟说,公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

此前入市项目如何衔接?

而且,从建筑设计规范来看,这些公摊中有可以去掉或者尽量缩小的地方,但肯定是不能全部去掉。所以,公摊面积并非越小越好,要根据商品房居住人群的实际需求,规定科学合理的技术标准,才能在购房成本和居住体验之间寻找到最佳平衡点。

此前入市项目如何衔接?

解决历史遗留问题需要具体细则

释疑4:取消公摊面积,会降低购房成本吗?

解决历史遗留问题需要具体细则

张叶松说,此次规范如果实施,需要考虑历史遗留问题。以前税费、物业费、供暖费等都是按照建筑面积来约定,如何衔接,需要具体细则。

对于百姓来说,最关心的还是若未来真的以套内面积作为计量依据,是不是能够降低自己的购房成本?

张叶松说,此次规范如果实施,需要考虑历史遗留问题。以前税费、物业费、供暖费等都是按照建筑面积来约定,如何衔接,需要具体细则。

还有专家认为,此次住建部征求意见的为工程建设规范,住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外,税费、物业费等,不属于该规范管理范围。

按照当前的房产交易规则,商品房销售明码标价实行一套一标。一般在销售过程中,销售方提供的报价大多是建筑面积单价和总价,一般不会主动告知购房者套内面积单价等信息。而二手房销售一般也类似新房销售过程,交易双方协商过程中最重要的环节是确定总价。

还有专家认为,此次住建部征求意见的为工程建设规范,住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外,税费、物业费等,不属于该规范管理范围。

此次征求意见稿是一项工程建设标准规范,工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

对于购房者的普遍愿望,业内一致表示,取消公摊面积并不会直接传导到房子的总价上。一套房产的价格和建筑成本与市场供需关系相关,取消公摊面积只是建筑行业内的一个规范调整,建筑成本和市场供需关系并未发生变化,因此不会对购房的总价值发生影响。

此次征求意见稿是一项工程建设标准规范,工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

换句话说,这是一个针对工程建设方面的标准规范,约束的主要是工程建设方面。大家更关注的是住宅交易和后期物业费、取暖费等,都有各自的法律、法规和规范性文件,比如交易有《商品房销售管理办法》等,物业方面有《物业管理条例》等。

虽然无关总价,但如果从购房单价来看,这个价格肯定会上调。因为在房产成本和销售总价格不变的情况下,计价面积缩小了,单价势必要进行上调。按照市场平均的公摊面积和得房率,如果按照套内计算,房屋单价有可能要上调15%—20%,才能保证房屋的总房价不会变化。

换句话说,这是一个针对工程建设方面的标准规范,约束的主要是工程建设方面。大家更关注的是住宅交易和后期物业费、取暖费等,都有各自的法律、法规和规范性文件,比如交易有《商品房销售管理办法》等,物业方面有《物业管理条例》等。

张大伟表示,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

释疑5:以前购入的房子再出售时会亏本?

张大伟表示,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

■ 亮点

对于已经买入房子的业主来说,如果《住宅规范》最终实施,未来房屋面积都按照取消公摊之后的套内面积计算,已购房者的个人资产并不会因此缩水。因为房产买卖的是房子,而非数据,房产面积数据和计价方式的调整,不会对房产的总价值产生实质影响。只是买卖交易的计价和算法发生调整而已。

■ 亮点

新建住宅设电梯调整为四层

在二手房交易中,购房者普遍比较关注单价。从这个交易心理来推测,如果未来房产交易都以套内面积来计算,那些建筑设计上不用心、公摊面积大、品质也不好的二手房,在出售时肯定会比公摊面积小的房子难卖。

新建住宅设电梯调整为四层

征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过,北京此前已规定,新建、改建的四层以上住宅,均须设置电梯。

从市场实际可能发生的情况看,如果未来采用套内面积计算单价,那势必要对以前交易房屋的价格进行重新换算,从建筑面积单价,换算为套内面积单价。但无论如何换算,总房价基本不会变化,购房者也就不存在亏本与否的问题。

征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过,北京此前已规定,新建、改建的四层以上住宅,均须设置电梯。

新规显示,四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

释疑6:取消公摊会不会影响物业费和房产税?

新规显示,四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

新建住宅应全装修交付

取消公摊引发的百姓关注中还有会不会降低物业费、取暖费等房屋使用过程的费用?

新建住宅应全装修交付

征求意见稿在“验收交付”部分提出,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合相关规定,包括户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成。

对此,相关业内人士表示,虽然目前这些物业费、取暖费等相关房屋使用过程中的收费项目,都是以建筑面积来收取。但是,取消公摊,改为以套内面积作为房屋交易的基础,未必会传导至房屋后期使用成本的降低。

征求意见稿在“验收交付”部分提出,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合相关规定,包括户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成。

另外,给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基础设施应安装到位;供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;消防设施应完好,消防通道应畅通。

《住宅规范》只是规定在房产交易过程中应以套内面积作为计价基础,热费的收取并不受此规定影响。以北京

另外,给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基础设施应安装到位;供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;消防设施应完好,消防通道应畅通。

也就是说,今后城镇的新房,有望全部全装修交房。

为例,按套内面积卖房已执行了16年的北京市,物业费、供暖费等费用仍按建筑面积收取。因为,无论是物业费还是暖气费,都并未因为房屋面积的计价方式改变发生实质性成本和总价调整。即便以后热费也改为以套内面积计价,在总价不变动的前提下,面积单价收费也应该会做一定程度的调整。

也就是说,今后城镇的新房,有望全部全装修交房。

起居室不应小于10平米

释疑7:是否为征收房产税铺路

起居室不应小于10平米

针对户内空间,新规提出了详细规定。由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于30平米;由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于22平米。

在此次关于公摊面积的热议中,还有一种声音值得关注——这次的“去公摊”,或许正是为房产税的征收铺路。有评论认为,“助推”住建部“取消公摊”征询意见的还有房产税的立法。换句话说,实施房产税前,公摊面积这笔“糊涂账”必须厘清。

针对户内空间,新规提出了详细规定。由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于30平米;由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型,其使用面积不应小于22平米。

在卧室使用面积方面,双人卧室使用面积不应小于9平米;单人卧室使用面积不应小于5平米;兼起居的卧室使用面积不应小于12平米。起居室使用面积不应小于10平米。厨房的使用面积不应小于3.5平米。

中原地产首席分析师张大伟等业内人士分析认为,此次征求意见,并不意味着取消公摊面积,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件落地还有一段距离。即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

在卧室使用面积方面,双人卧室使用面积不应小于9平米;单人卧室使用面积不应小于5平米;兼起居的卧室使用面积不应小于12平米。起居室使用面积不应小于10平米。厨房的使用面积不应小于3.5平米。

那么问题来了,装修到底是按照建筑面积算还是套内面积算?这个问题很简单,装修行业通用的做法一直使用的是按照实际测量面积来算的,跟建筑面积,套内面积关系不大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此次《征求意见稿》具有行业变革的意义,于居住者而言具有积极作用。从后续政策来看,房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算。这将为税收计税标准奠定基础,也将以保护购房者权益为最终导向。新规制定之后未来房屋交易如何规范,购房合同如何调整等细节性的政策,后续还有待完善,这样才能更有效地确保百姓的知情权,保障房屋交易公平,保障房地产市场的稳定发展。

新京报记者 邓琦

还有这些规范也值得关注

除了“公摊”之外,《住宅项目规范》还对未来的住宅提出其他规定!

■四层楼以上应安装电梯

除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。

十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

■新建住宅要全装修交付

《住宅规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。

同时,《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。

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